Cos’è il nuovo Decreto Salva Casa

Il “Decreto Salva Casa” è un provvedimento legislativo italiano volto a proteggere i proprietari di immobili in difficoltà economiche, particolarmente coloro che rischiano di perdere la loro abitazione principale a causa di problematiche finanziarie. Questo decreto introduce misure specifiche per prevenire la vendita all’asta delle case e per aiutare le famiglie a mantenere la proprietà della loro abitazione.

Le caratteristiche principali del decreto includono:

1. Blocco delle esecuzioni immobiliari: Il decreto può prevedere il blocco delle procedure esecutive relative alla prima casa per un determinato periodo, consentendo ai proprietari di trovare soluzioni alternative per risolvere i loro problemi finanziari.
2. Ristrutturazione del debito: Sono previste misure per facilitare la rinegoziazione dei debiti ipotecari, permettendo ai proprietari di ristrutturare il loro debito con condizioni più favorevoli, come tassi di interesse ridotti o allungamento dei termini di pagamento.
3. Fondo di solidarietà: Il decreto può includere la creazione di un fondo di solidarietà per fornire assistenza finanziaria ai proprietari in difficoltà, permettendo loro di ricevere contributi per il pagamento delle rate del mutuo.
4. Incentivi per la ristrutturazione: Possono essere previsti incentivi per la ristrutturazione e il miglioramento delle abitazioni, in modo da aumentare il valore degli immobili e facilitare la loro vendita o affitto in caso di necessità.

Obiettivi del Decreto

L’obiettivo principale del Decreto Salva Casa è di permettere la sanatoria delle piccole difformità edilizie tramite il pagamento di un’ammenda pecuniaria. Questo permette di regolarizzare elementi come tramezzi, soppalchi interni e finestre, superando il rigido concetto della Doppia Conformità previsto dall’Art. 36 del Testo Unico Edilizia. Quest’ultimo rimane invece in vigore per gli abusi edilizi più gravi, garantendo un controllo sulle modifiche strutturali significative.

Il “Decreto Salva Casa” ha l’obiettivo di tutelare il diritto all’abitazione, riducendo il rischio di sfratti e di perdita della proprietà, e di fornire un supporto concreto ai cittadini in difficoltà economiche, contribuendo così alla stabilità sociale ed economica delle famiglie italiane.

Semplificazione delle Procedure Burocratiche

Le piccole difformità edilizie spesso rappresentano un ostacolo per i proprietari immobiliari, costretti a lunghe e complesse procedure burocratiche per regolarizzare situazioni minori. Il Decreto Salva Casa punta a risolvere queste problematiche in modo più rapido ed efficace, riducendo i tempi di attesa e semplificando le pratiche. Questo provvedimento si inserisce in un contesto più ampio di riforme volte a migliorare l’efficienza del settore edilizio e a favorire la conformità legale degli immobili esistenti.

Sanatoria vs Condono

Una delle principali distinzioni introdotte dal Decreto Salva Casa è quella tra sanatoria e condono edilizio. Storicamente, il condono edilizio in Italia ha permesso di regolarizzare abusi edilizi su larga scala attraverso provvedimenti straordinari e limitati nel tempo, spesso criticati per incentivare l’illegalità edilizia. La sanatoria, invece, consente di sanare piccole difformità edilizie tramite il pagamento di una sanzione e la verifica della conformità alle normative urbanistiche. Il Decreto Salva Casa si colloca in questa seconda categoria, evitando di essere etichettato come un condono e focalizzandosi sulla risoluzione di problemi minori nel settore edilizio.

Doppia Conformità: Superata per le Piccole Difformità

La Doppia Conformità, prevista dall’Art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia, richiede che un’opera abusiva sia conforme alle norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Questo principio, introdotto per evitare la regolarizzazione di costruzioni illegali basata su modifiche normative successive, rimane obbligatorio per gli abusi edilizi maggiori. Tuttavia, il Decreto Salva Casa supera questa rigidità per le piccole difformità edilizie, permettendo la loro regolarizzazione tramite una semplice sanzione, rendendo il processo più agevole e rapido.

Il Decreto Salva Casa limita l’obbligo della doppia conformità ai casi di abusi edilizi gravi, come l’assenza del permesso di costruire o della Super SCIA, totale difformità o modifiche sostanziali rispetto ai permessi ottenuti. Per le parziali difformità, il nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia consente la sanatoria se l’intervento è conforme alle norme urbanistiche vigenti al momento della domanda e alle norme edilizie in vigore al momento della realizzazione dell’intervento. Questo significa che non è possibile regolarizzare interventi che, al momento della loro realizzazione, non rispettavano le norme edilizie e che non sono conformi alle attuali normative urbanistiche.

Il Decreto Salva Casa richiede che la domanda di sanatoria sia accompagnata da una dichiarazione di un professionista abilitato che attesti la conformità degli interventi edilizi. La “doppia conformità alleggerita” implica la necessità di stabilire l’epoca di realizzazione dell’intervento per confrontarla con le norme edilizie in vigore in quel periodo. I professionisti devono dimostrare l’epoca dell’intervento attraverso i titoli abilitativi. Nei periodi in cui tali titoli non erano richiesti, devono utilizzare informazioni catastali o altri documenti probanti, come fotografie, estratti cartografici e atti pubblici o privati. Se queste informazioni non sono disponibili, i professionisti devono dichiarare la data di realizzazione sotto la loro responsabilità, consapevoli delle sanzioni penali in caso di dichiarazioni false.

Introduzione del Silenzio-Assenso

Un’altra innovazione del Decreto è l’introduzione del concetto di silenzio-assenso. Se l’amministrazione non risponde alla domanda di sanatoria nei tempi prestabiliti (30 giorni per la S.C.I.A. in Sanatoria o 45 giorni per il Permesso di Costruire in Sanatoria), la pratica è considerata accolta. Inoltre, il Decreto prevede che interventi come l’installazione di pompe di calore fino a 12 kW, la rimozione di barriere architettoniche e l’installazione di VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) non richiedano più titoli abilitativi o comunicazioni.

Cambio di Destinazione d’Uso

Il Decreto facilita anche il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari all’interno della stessa categoria funzionale. Ad esempio, un appartamento può essere convertito in una struttura ricettiva semplicemente producendo una S.C.I.A. Cambiamenti più significativi, che coinvolgono diverse categorie funzionali, sono consentiti solo dietro specifiche condizioni.

Check-List Documentale per la Sanatoria

Per usufruire della sanatoria prevista dal Decreto Salva Casa, è necessario preparare una serie di documenti specifici. La check-list include:

• Richiesta di sanatoria formale.
• Relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato.
• Relazione tecnica di intervento.
• Certificato di idoneità statica (per opere superiori a 450 metri cubi).
• Relazione ex Legge 10 (per ampliamenti rilevanti).
• Documentazione fotografica dello stato di fatto.
• Planimetrie aggiornate.
• Calcolo dell’ammenda.
• Attestazione di versamento.
• Certificato di Destinazione Urbanistica.

Conclusione

Il Decreto Salva Casa introduce importanti novità nel settore edilizio italiano, semplificando le procedure per la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie tramite il pagamento di un’ammenda pecuniaria. Questa misura, superando la rigidità del principio di Doppia Conformità, facilita la vita dei proprietari immobiliari, riducendo i tempi e i costi delle pratiche burocratiche.

Il decreto favorisce anche il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari e semplifica l’installazione di interventi che non richiedono titoli abilitativi, come le VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili), migliorando la fruibilità degli spazi esterni. La distinzione tra sanatoria e condono è cruciale: il decreto evita di incentivare nuove irregolarità, puntando a risolvere problemi minori e frequenti nel rispetto delle normative vigenti.

In sintesi, il Decreto Salva Casa promuove una regolarizzazione più semplice e accessibile, migliorando l’efficienza del settore edilizio e favorendo una maggiore legalità e trasparenza.